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浅谈不动产善意取得制度
[发布时间:2013-07-17 10:25:20 ][阅读次数:4409 次]
浅谈不动产善意取得制度
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内容摘要:不动产是否适用善意取得,我国现行法律没有作出明确规定,但从人的互相尊重、交易安全及第三人的利益保护角度来看,其作用自是其他法律制度无法替代。因此,在我国以且关于不动产物权相关法律的起草中,应以登记公示推定力与公信力为基础,构建不动产善意取得,从而完善我国的交易安全保护制度。
善意取得,又称即时取得,是指无权处分他人财产的让与人不法将他人财产让与买受人后,若买受人在取得该财产时是出于善意,则取得该财产所有权,原财产所有人不得要求买受人返还,而只能要求让与人赔偿损失。
一、不动产物权善意取得的成立依据。
第一、善意取得不仅适于动产,也适用于不动产。首先,它的真实含义是,任意与他人占有者,除得向相对人请求外,对于第三人不得追回,唯得对相对人请求损害赔偿。我们应当把是否成立善意取得的焦点放在受让人是否为善意,而非标的物是动产亦或不动产。其次,随着法制的发展,也有国家立法明确规定不动产的善意取得。尽管我国的司法解释把善意取得制度局限于共同共有不动产中的善意取得,但我们却可以从中窥见善意取得已不再局限于动产的轨迹,而向不动产迈进。
第二、从理论上分析,善意取得应适用于不动产物权的取得。首先,从善意取得的目的上看,善意取得的本质在于涉及所有权保护与交易安全冲突时,其利益衡量和价值选择的尺度是以舍弃前者的利益来保护后者,是以牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安全,是对动的交易安全的尊崇。善意取得制度的根本目的就在于保护交易安全,保护善意受让人的利益。那么既然不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题,则从保护善意第三人,维护交易秩序的目的出发,应当允许第三人获得不动产物权,即善意取得当然适用不动产物权。其次,从善意取得的标的物的性质上看,即动产、不动产的划分是否应拘泥于实物形态的完整与回复,伴随着这一趋势的发展,动产、不动产的划分发生了观念上的变化,绝对界限不复存在,如船舶、飞行器,尽管事实上属于动产,在法律上却视为不动产,其物权变动须经登记才能成立。鉴于此,善意取得的标的物范围,应基于受让人主观上的善意与否来确定,而不应再作明细的划分,法律应从重视受让标的物本身的性质转移到注重受让人是否善意上来。
第三、从实践中不动产的登记来看,登记簿上记载的权利内容与实际权利状态不一致的情况偶有发生,但我们并不能因此断定不动产领域就可以完全杜绝善意取得。随着经济的发展,不动产交易数量及交易频率远非过去所能比拟,无论现代不动产登记制度多么独立,多么完善,仍不能完全避免登记内容与实际权利不一致的情况,这种不一致情况的发生原因主要有:1、因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销;2、土地登记簿以外的法律变动;3、物权行为无效或撤消;4、依法律规定取得不动产物权,但尚未办理登记;5、不动产共同共有关系中,不动产物权登记在一个或部分共有人名义之下。针对以上不一致情况,为了照顾到原权利人利益,保护善意受让人,维护交易秩序和规则,兼顾交易的静态安全与动态安全,就应运用善意取得制度来平衡利益冲突。?
二、不动产善意取得的构成要件。
????1、受让人须为善意。
????善意取得中的“善意”系指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。由于善意只是受让人取得财产时的一种心理状态,这种状况很难为局外人得知,因此,确定受让人是否具有善意,应考虑当事人从事交易时的客观情况。如果根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等可以知道转让人无权转让,则不能认为受让人具有善意。受让人在让与人交付财产时必须是善意的,至于以后是否为善意,并不影响其取得所有权。如果受让人在让与人交付财产以前具有恶意,则可以推定其接受财产时为恶意。
????2、受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权。
????善意取得制度是为保护交易安全而设定的,只有在让与人和受让人之间存在交易行为时,法律才有保护的必要,并且还应以受让人有偿取得财产为前提。适用善意取得制度,除要求交易行为中让与人无处分权而有偿转让外,还必须具备法律行为的其他一切生效要件,如该交易行为本身无效或可撤销,则不能发生善意取得。
????3、受让人须为善意信赖登记。
????不动产善意取得须受让人信赖登记证书而与让与人交易,事后真正的权利人主张该买卖行为无效,受让人可主张善意购买而取得所有权。
????4、让与人须为无处分权人。
????无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。若让与人为有处分权人,则其转让为有权行为,不欠缺法律依据,自然无法适用善意取得制度。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度,两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提,而善意取得则主要适用于无权处分行为。当真正的权利人拒绝追认时,如果有偿交易行为中的受让人是善意的,无权处分的合同仍然有效,受让人可以基于善意取得制度取得标的物的所有权。
????5、不动产的买卖必须具有一般不动产买卖的形式要件,即必须缔结不动产买卖合同、交付标的物并进行过户登记。只有履行完登记手续的善意受让人才可以取得所有权,在这里登记的作用相当于动产的交付。
三、原权利人的保护。
????不动产善意取得制度中,原权利人是最大受害者。为维护公平正义,法律对原权利人提供如下救济:
????1、侵权责任救济。无权处分人未经原权利人授权或事后追认而处分他人之物,符合侵权责任构成要件者。但应注意的是,并不是无处分权人擅自处分他人之不动产均构成侵权行为。如登记实质关系无效或被撤消,而无处分权人不知而处分者,自不能谓其有过错,构成侵权。
????2、不当得利救济。无权处分人擅自处分他人不动产所受对价,是原不动产的替代价值。原权利人受损而让与人获利,且缺乏法律依据,故在原权利人与无权处分人间构成不当得利。原权利人可请求让与人返还利益。但是因为无权处分人对其处分行为为无权是否知情而返还利益不一。在其善意的情况下,仅只在现存利益范围内负返还责任,但如明知登记机关登记错误而故意擅自处分,则不仅对现在利益,而且对已失利益亦应返还。
????3、违约责任救济。如果在原权利人与无权处分人间原存在合同关系,如房屋所有权保留买卖情况下,因登记机关的错误而误登记为买受人(无权处分人)所有,则原权利人可向无权处分人主张违约责任。
4、国家赔偿救济。这种情况主要发生在因国家登记机关登记错误的情况下。
四、我国确立不动产物权的善意取得制度的必要性和现实意义
不动产物权善意取得制度的建立,是维护商品交易安全的需要。善意取得的本质目的就在于维护商品交易的安全,为市场经济创立一个健康、有序的交易环境做出贡献,体现出经济魅力。
第二,不动产物权的善意取得制度的建立,有利于贯彻民法的公平原则。不动产物权的善意取得旨在平衡原权利人与善意受让人的冲突,兼顾二者利益,在保护交易安全与保护原权利人固有权利之必要程度的利益衡量中体现了公平原则。
 第三,不动产物权的善意取得制度的建立,有利于完善我国的民事立法。
 第四,确立不动产物权的善意取得对指导人民法院审判实践有重要意义。现实中的民事纠纷往往涉及不动产交易中的善意取得,却因我国匮于此项制度而棘手解决。因此,此项制度的建立必将指导人民法院的审判,也有利于真正解决纠纷,体现法律保护的原本意义。??
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